Par Frédéric Blayo, associé-gérant Auxo Finances

Entre 2014 et 2017, plus de 131 000 logements dans le cadre de la loi Pinel ont été achetés et en 2021, 116 000 logements neufs ont été vendus en France dont plus de 45 % dans le cadre de cette loi. Pour les promoteurs, cette loi a permis indubitablement de doper les ventes mais cette satisfaction est-elle partagée par l’ensemble des acquéreurs ?

Le sujet de cet article n’est pas de préciser en détail le fonctionnement de cette loi (de nombreux écrits ont été publiés à ce sujet) mais d’infirmer ou de confirmer la pertinence du couple investissement immobilier/loi Pinel.

Pour répondre à cette question, il convient de réfléchir sur les fondamentaux de l’investissement immobilier avant d’analyser le cadre fiscal et de choisir in fine l’emplacement qui permettra de concilier achat immobilier et cadre fiscal avantageux.

Le fond avant la forme, l’immobilier avant le cadre fiscal

Que ce soit pour compenser la baisse de revenus lors du départ à la retraite, financer les études des enfants, bénéficier de l’effet levier de l’emprunt, équilibrer son patrimoine entre valeurs mobilières et immobilier de rendement, protéger ses proches ou générer des revenus assis sur un besoin primaire, se loger, la constitution d’un patrimoine immobilier de rendement est un objectif prioritaire.

L’investisseur potentiel doit tout d’abord se poser une question essentielle : l’investissement immobilier correspond-t-il à sa situation économique, c’est-à-dire peut-il emprunter un montant suffisant pour acquérir un bien qui sera loué facilement et vendu si nécessaire ?

En effet, si mettre rapidement le bien acheté en location est évidemment essentiel pour garantir l’équilibre économique de l’opération, la cession de ce bien doit pouvoir également s’effectuer en cas de besoins ou d’opportunités.

Comment répondre à cette double problématique ?

Il convient en premier lieu de sélectionner une région dynamique, créatrice d’emploi avec un ou plusieurs pôles universitaires et facile d’accès, une gare TGV est ainsi essentielle. La région validée, l’investisseur devra ensuite s’intéresser à la ville sélectionnée, déterminer quelques quartiers, choisir quelques emplacements et évidement se déplacer. Doit-on faire l’économie de ce déplacement quand on achète un appartement même destiné à la location ? La réponse est clairement non. La majorité des investisseurs font encore l’impasse sur ce dernier point qui est pourtant fondamental.

Il s’agit ensuite de répondre aux besoins et envies des locataires qui ont évolué au cours de ces dernières années. Le locataire du 21^ième siècle veut un logement de qualité, c’est-à-dire confortable et économe (isolation thermique et acoustique), lumineux, pratique (ascenseur, proximité des transports et des commerces) et écologique.

Il faut également s’interroger sur le type de bien qui correspond à la demande locative et aux évolutions sociétales. Les appartements de 2 ou 3 pièces (1 ou 2 chambres) répondent à ces critères et faciliteront la revente.

Il faut enfin choisir le promoteur avec soins et étudier attentivement la notice descriptive du programme immobilier, c’est-à-dire comprendre comment le bien sera construit.

Nous validerons l’ensemble de ces critères et nous choisirons une promotion immobilière de taille humaine (il faut fuir les grands ensembles sauf exception), avec des espaces verts, et où les propriétaires occupants seront majoritaires. Enfin, le bien devra disposer d’une surface extérieure et d’une orientation et d’un vis-à-vis agréables.

Les critères pour un investissement qualitatif sont donc nombreux et il sera pertinent de vous faire accompagner par un professionnel de l’investissement immobilier pour valider cette acquisition.

Quid du cadre fiscal ?

Depuis septembre 2014, le dispositif fiscal « Pinel » permet, sous réserve de respecter plusieurs critères, d’acquérir un bien immobilier qui sera proposé à la location en contrepartie de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Dans la majorité des cas, cette acquisition devra s’effectuer « sur plan » c’est-à-dire acheter un bien qui est en construction. Le législateur oblige ainsi la création de nouveaux logements qui bénéficient des dernières normes de constructions pour réduire la consommation énergétique. Ce choix permettra de favoriser la revente.

Le bien devra être loué pendant une période minimum de 6 ans tout en respectant des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires. La contrepartie fiscale permettra au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôts équivalente à 12%, 18% ou 21 % du prix d’acquisition répartie sur 6, 9 ou 12 ans. Une double contrainte supplémentaire (montant de l’investissement et prix maximum au m2) est aussi exigée.

Où investir ?

Il s’agit maintenant de concilier investissement immobilier, fiscalité et rentabilité. Des régions qui sont en profonde mutation vont permettre d’atteindre cet objectif avec, par exemple, la région parisienne et la création du Grand Paris qui incarne parfaitement ces changements.

Le Grand Paris a pour objectif de désenclaver certains territoires mal desservis et d’accroître ainsi l’offre de logements en Île-de-France. La pénurie de logements en France métropolitaine est un sujet de société majeur. À Paris, la rareté de l’offre a engendré une hausse des prix de l’immobilier sans précédent qui empêche de nombreux ménages de pouvoir s’y loger.

Quelques données sur le Grand paris :

– 1 métro automatique en rocade autour de Paris.

– Plus de 200 kilomètres de réseau, soit autant que le réseau du métro parisien existant.

– 72 gares desservis, dont 57 nouvelles.

– 4 nouvelles lignes créées.

– 2 millions de voyageurs emprunteront chaque jour ce nouveau réseau.

– Un investissement sans précédent de plus de 35 milliards d’euros en 20 ans.

De nombreux quartiers vont voir le jour le long de ce réseau de transport, mêlant logements, commerces, bureaux et équipements culturels.

La physionomie de la banlieue Parisienne va être profondément bouleversée avec des temps de transport divisés par 2 ou 3. Certaines villes de banlieue dont le parc immobilier est vieillissant et qui ne correspond plus aux attentes des locataires, sont actuellement mal desservies. Elles vont ainsi « se rapprocher » et connaître une attractivité forte par la construction de nouveaux logements.

La taille de ce projet entrainera forcément des retards, et quelques incertitudes pèsent encore sur le financement de la globalité du celui-ci, mais il semble opportun de se positionner dès à présent sur ce projet d’envergure.

Une telle mutation n’a aucun équivalent historique et tout investisseur averti doit y participer. Un changement de paradigme qui permettra, à conditions de respecter les fondamentaux de l’immobilier, de concilier qualités de l’investissement, avantages fiscaux et perspectives de rendements.